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“自贸区”对楼市影响几何

发布时间:2013-10-16 14:51 类别:自贸区商机
  上海“自贸区”的设立,将会提升城市能级,从而对楼市形成巨大的利好。从目前来看,最先受益的将是“自贸区”内部的商用物业,如写字楼、酒店等。随后,随着大型跨国企业的进驻,未来“自贸区”周边各类居住需求也会随之增加。
  外高桥二手房价提升
  浦东外高桥保税区附近的二手房东提价冲动比以往更强烈了些。 
  记者了解到,位于浦东外高桥区域的二手房开始酝酿提价。如板块内的次新房中冶尚城,近期88平方米左右的两房房源,挂牌价为2.9万元/平方米左右,相对一个月之前的2.8万元/平方米,单价上涨了1000元/平方米。此外,板块内另一个小区瑞和明苑,近期98平方米的两房,挂牌价也普遍上涨到了2.5万元/平方米左右,相比年初的2.1万元/平方米报价,涨幅接近两成。此外,外高桥保税区附近的新村房也出现了不同程度的提价现象,如出自富特新村、潼港新村等小区的两居室房源,挂牌价“拔高”了一两万元。
  来自外高桥保税区附近中介公司的说法也印证了这种现象的存在。某中介公司业务员顾先生表示,最近两天要求提高挂牌价的房东明显增多。个别房东甚至出现“惜售”心理,要求暂停出售。
  这一切,都跟上海自贸区的设立有关。近日全国人大常委会授权国务院在上海设立中国(上海)自由贸易试验区(以下简称“自贸区”),范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区4个海关特殊监管区域,总面积为28.78平方公里。
  上海“自贸区”的设立,对拉动国内经济增长有着巨大的作用,但从微观角度来观察,对“自贸区”附近的楼市,显然也是一个巨大的利好消息。记者浏览外高桥保税区附近小区的业主论坛发现,都对区域内楼市的成长空间抱有极大信心,认为将来“自贸区”内国外大型企业将会增多,进而带动周边楼市的需求。当然,并不是所有人都会因此而开心,有网友对提前抛出房产而感到懊恼不已,表示“亏大发了”。
  开发商早已布局
  春江水暖鸭先知。开发商早已看到上海“自贸区”设立所带来的巨大商机,并开始提前布局。
  近日,上海土地市场竞争变得愈发激烈起来。8月底,位于上海市青浦区夏阳街道一块面积不大的纯住宅用地,共吸引22家房企参与竞拍,包括绿地、万科、旭辉、招商等一线房企品牌均悉数到场。最终,恒文投资以2.82亿元总价成功摘得该幅地块,楼板价为14106元/平方米,溢价率超135%。也就在同一天,另一块青浦区赵巷镇纯住宅用地也是经过激烈竞拍过程之后,最终由绿地以16.55亿元价格摘得,溢价率为81%。
  对于沪上土地市场持续趋热的现象,有专业人士分析指出,这虽在一定程度上与一线城市重获开发商青睐有着极大的关系,但上海土地市场的爆发,在某种程度上的确也与“自贸区”的设立有着极大的关系。旭辉集团总裁助理钱建良表示,开发企业在上海拿地的积极性提高,这种现象显然跟上海“自贸区”的设立有着极大的关系。“‘自贸区’的设立,给予开发商一个非常好的预期,而这正是决定企业是否要储备土地的决定性因素。”他说。
  其实开发商早就“嗅出”了其中商机,这一点从开发商近段时间拿地的踊跃程度可看出端倪。根据汉宇地产土地监测数据显示,8月共成交20幅经营性用地(剔除动迁安置房用地),出让占地面积91.13万平方米,环比增长19.7%;从成交地块看,其中,共有8幅地块,成交溢价率均超过50%“警示线”,占比达40%。全月土地出让金额为155.74亿元,环比7月略减14%,虽出现小幅缩量现象,但并未改变上海土地市场连续6个月出让金超过百亿元的整体趋势。
  将会形成长期利好
  毋庸置疑,上海“自贸区”将对上海楼市形成的巨大利好,那么,具体表现在哪些地方呢?而对于投资者来说,能否从中“分得一杯羹”?
  业内人士表示,最先迎来发展契机的是“自贸区”内部的商业、物流以及办公物业机会。中原地产研究咨询部总监宋会雍分析指出,“自贸区”建立后,比如物流基地建设、商务办公需求等会率先出现一波需求潮,因此这类商业地产会率先迎来机遇。
  此外,“自贸区”的设立将会带动商贸发展。有分析指出,上海有望成为全球贸易中转站,短期区域贸易直接获益。比如,区域内税收优势将使商品价格具备竞争优势,有助于拉动区域内商品销售;在区域商品价格优势带动下,来沪消费人数规模有望增加,这将提升区域商业贸易行业的景气度。对此,专家分析指出,商贸的发展,将刺激商业物业以及酒店设施的需求。商业物业的租金水平会随着需求的增加而上涨;酒店设施包括星级酒店以及连锁经济型酒店,甚至酒店式公寓等,其入住率都会因为顾客的大量涌入而居高不下,当然,租金收益也会随之水涨船高。
  基于上述分析,可以预见未来商用物业将获得不错的发展机会。因为楼市调控并未涉及到商业物业,因此投资者可以考虑选择投资“自贸区”板块或者内部产权式商用物业,比如写字楼、产权式酒店、酒店式公寓、商铺等,并长期持有,在享受物业本身增值收益的同时,还可以享受到租金收益带来的现金流。
  当然,“自贸区”建设对住宅市场的影响同样不可小觑,将会形成利好。就上海整体市场而言,“自贸区”将会带动上海经济的转型和腾飞,从而让城市空间获得巨大发展,城市能级显著提升,并有望发展成为世界性大都会。与之相应的是,房地产市场随之进入新一轮发展时期。这在之前曾有过先例,比如深圳自从设立“经济特区”之后,当地楼市便一飞冲天。因此可以预见,未来上海楼市也会受益于“自贸区”的设立而更上层楼。
  而对于“自贸区”内部来说,业内人士分析指出,产业聚集区的形成,必将带动周边住宅产业的发展,比如陆家嘴金融区的设立,则对陆家嘴、联洋等高端社区的出现形成直接影响。因此“自贸区”的设立,会让市场重新审视外高桥保税区板块。初步判断,周边将会形成高端居住区,以满足外企高管的居住需求。此外,周边普通住宅也会因为“自贸区”企业的增多,而带来更多的租赁需求。

发现一点点-人生感悟:人生没有捷径。

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